Are Slettan

Hvor mye skal boligprisene falle?

Boligmarkedet i USA har enkelte trekk man ikke finner i Norge (Foto: Scanpix)

Det er bare å se på USA. Eller?

 

I dag, mandag, kommer boligpristallene for februar. Mange lurer på om en oppgang i januar representerer et brudd på den negative trenden eller ikke. Så langt har norske boligpriser i snitt falt med rundt 10 prosent fra toppen i 2007, ifølge januar-rapporten.

Boligboblen sprakk først i USA, og i dette landet har prisene fra en topp i 2006 falt nesten 27 prosent, ifølge S&P500/Case-Shiller U.S. National Home Price Index. Alt tyder på at fallet fortsetter. I USA omsettes det futurekontrakter basert på boligprisene, og disse indikerer at markedet tror prisene vil fortsette å falle markant i minst et år til før bunnen er nådd. Vi snakker fort om 40 prosent ned fra toppen, kanskje en halvering hvis man inflasjonsjusterer.

Pessimister ser gjerne for seg at prisene i Norge vil følge etter de amerikanske, med rundt et års etterslep, og at vi dermed bare har sett begynnelsen på nedgangen.

Både i Norge og i USA så vi fra 1990-tallet en voldsom oppgang i boligprisene, i forholdstallet mellom boligpriser og husleie og i folks gjeldsnivå. Sånn sett er bildet ganske likt.

Forskjeller

Det kan godt tenkes at boligprisene i Norge følger den amerikanske trenden videre nedover, men når man sammenligner det norske og det amerikanske markedet, er det verdt å merke seg noen viktige forskjeller i måten boliglån fungerer på.

Som mange har fått med seg, er amerikanske boliglån i økende grad blitt pakket sammen og videresolgt som verdipapirer. I tillegg er mange av lånene blitt solgt av uavhengige låneformidlere. 

Dette systemet utartet til råsalg av uegnede lånetyper til lite kredittverdige kunder.

Så har vi åpenbart sett eksempler på dårlig bankhåndverk også i Norge. Spesielt kan det se ut som det har vært mye rart i markedet for lavinnskuddsleiligheter. Men det er grunn til å tro at banker som selv har stått for lånene og som regnet med å bli sittende med dem på egne bøker, jevnt over var noe mer forsiktige enn det vi har sett i USA. 

«Jingle mail»
Det er også betydelige forskjeller på selve lånene.

Hvis du i Norge selger boligen din for mindre enn lånets verdi, skylder du resten, og du kan forvente at banken gjør alvor av å kreve inn pengene.

I USA er dette langt mer uklart. I mange tilfeller har ikke banken rett på annet enn boligen, selv om denne er verdt mindre enn lånet. I andre tilfeller har banken i prinsippet rett til å forfølge låntageren, men i praksis er dette så kronglete at effekten stort sett blir den samme: Når amerikanere ser at boligen er verdt vesentlig mindre enn lånet, slutter mange av dem å betale, venter noen måneder på utkastelse og sender så nøklene til banken - «jingle mail» kalles det. Banken dumper så boligen på tvangssalg i et allerede elendig marked.

Alt tyder på at denne effekten har forsterket fallet i USA.

Billig refinansiering
En annen forskjell på amerikanske og norske boliglån har å gjøre med rentebinding, som er svært vanlig i USA,. Hvis du tar opp et fastrentelån i Norge, opplever at det generelle rentenivået faller, og så vil ut av avtalen før rentebindingen løper ut, så må du kompensere banken fullt ut for ulempen du påfører den (overkurs).

Slik er det ikke i USA. Der kan du refinansiere et fastrentelån uten å betale overkurs. Riktignok må du betale et gebyr, så helt gratis er det ikke. Men i mange tilfeller er det vesentlig billigere enn i Norge. (Til den som synes dette høres supert ut, må det legges til at bankene selvsagt også er klar over dette og kalkulerer det inn når de setter renten på fastrentelån.)

Derfor har refinansiering av fastrentelån vært svært utbredt i USA. Mye tyder på at dette kan ha gjort låntagerne ukritiske i forhold til såkalte lokkelån, som har tilbudt en periode med lave renter før rentenivået så øker kraftig. Mange har nok tenkt at når den tid kommer, så har forhåpentligvis verdien av boligen gått opp og man kan refinansiere til et lån med bedre betingelser.

Den muligheten forsvant i praksis på grunn av det kraftige fallet i boligverdiene. Du får ikke refinansiert et lån som er større enn boligens verdi.

Mange nordmenn har utvilsomt også tatt seg vann over hodet i boligmarkedet, og bankhåndverket har i en del tilfeller sviktet. Men det er mye som tyder på at strukturen i markedet for boliglån var bedre tilrettelagt for bobleblåsing i USA.

Få denne bloggen som RSS-feed
Få NA24s nyhetsbrev som e-post

Men..........

boligprisene i Norge steg med 190% fra 1987 til 2008 :-(

Med andre ord er det som vanlig offentlig inngrepen i markedet som skaper problemet.

Det kan tilføyes at i Norge samarbeider banken, megleren og utbyggeren, noe som huaser prisene kraftig opp. Vinnerne er selvfølgelig "samarbeidspartnerne."
I tillegg opererer banken med "rådgivere" (les: selgere) som har som oppgave å tjene enda mer penger for banken. (En rådgiver jobber ikke for etablissementet! Det er utopia å tro at en "rådgiver" ansatt og betalt av banken er rådgiver. Han er _selger_!)

I budrunder vil megleren (les: banken) kunne tilby dem som gir seg enda mer lån for at disse skal overby dem som sitter igjen og byr. Dette kan skje flere ganger, og resultatet er høyere pris.

I prospekter legges det ekstrem liten vekt på fellesgjelden. Leieprisene er satt kunstig lavt de første årene, og det snakkes ikke om at disse kan både dobles og tredobles i løpet av få år.

Løpetiden på fellesjelden (annuitet) settes ofte så lang at selgeren frister med at kjøper stort sett bare betaler renter, og selger du boligen etter 10 år har du ikke batalt mye på selve lånet. (Hvis du ikke selger, vil rentefordelen forsvinne og du betaler mest avdrag.)
Men du vet ikke hvordan markedet er om 10 år.
Det du heller ikke vet er om de andre kjøperne er i stand til å betale for seg når leien dobles og tredobles. Da er du ansvarlig for naboens leie (gjelder borettslag).

Det burde vært forbudt for finansinstitusjoner å eie meglerhus. Da ville mye av den prisdrivende effekten falle bort.
Det burde også være forbudt å kalle selgere for rådgivere. Fordelen er selvsagt at når kunden er lurt av "rådgiveren" er det rådgiveren (banken) som er den proffe parten. Kjøper er amatøren, og derfor kan kjøperen saksøke banken når kunden er lurt opp i stry.
Det ville vært vanskeligere hvis banken avslørte "rådgiverne" som selgere.

Ziz: Ja, men dette er ikke spesielt for Norge. I USA steg Case-Shillers nasjonale indeks 200 prosent fra 1987 til 2006.

Morten: Det er riktig at enkelte inngrep kan ha bidratt til å forverre utviklingen, for eksempel forbrukerbeskyttelsen som ligger i å hindre banker i å kreve inn mer penger enn verdien av boligen. Men jeg er ikke blant dem som mener alt ville vært fint i banksektoren uten reguleringer. Da må man i så fall også akseptere at innskytere taper sparepengene sine hvis de har vært dumme nok til å velge feil bank, at innsidehandel er greit og at uforståelige investeringsprodukter kan selges til kunder som egentlig ikke forstår hva de kjøper. Jeg mener finanssektoren krever reguleringer for å hindre denne typen adferd, og da blir det egentlig et spørsmål om å forsøke å finne frem til et reguleringsregime som fungerer best mulig (men aldri perfekt). De siste årene har vist at man har bommet kraftig. Men jeg mener det dreier seg om dårlig regulering, ikke for mye regulering.

Mvh
Are Slettan

Jeg er ikke helt enig med deg Are ift at "jingle-mail" i USA i motsetning til den mer forpliktende låneformen i Norge kan forklare at markedet i Norge ikke har falt slik det har gjort i USA. (helt riktig beskrivelse er det heller ikke om du inkluderer alle de borettslag som er en ganske fremtredene boligorganisering i Norge - der man kan si opp boreten med 6 mnd varsel)

Åpenbart medfører et stort tilbud (bankene som dumper eiendommene ut) en markedsmessig forrykning i USA, ref tilbud/etterspørsel mekanismen - men jeg tror at det faktum at man her er bundet til gjelden i større grad gjør at man vil få / har fått en forrykning på etterspørsel siden i Norge - flere vegrer seg for den store gjeldsbyrden. Husk på alle de som har avdragsutsettelser mv og har pådratt seg alle mulige kreative lånearrangmenter.

Det store spørsmålet tror jeg blir i hvilken grad den kunstige lave renten vil forlokke folk til å glemme gjeldbyrden (slik de gjorde inntill 2007, hvor "alle" løp på visninger og klasket glatt en halv millionen ekstra på bordet med bankens velsignelse) - evt også om det spødde arbeidsløsheten vil påvirke det ytterligere.

Jeg tror forklaringen på dagens forskjell mellom Norge og USA er så enkel at vi ligger etter tidsmessig ift at dette slår inn over oss senere. Vi så også i 90 årene at USA gjerne lå et år halvannet foran oss på utvilkingen - stemmer dette også denne gangen, tror jeg vi har en laaaang tur ned på boligprisene i Norge.

Hei Are,

Ved kjøp av hus i USA/Canada, Der den som selger huset har sin egen megler og Hun/Han som vil kjøpe boligen har sin egen megler.

Men slik er det ikke i Norge, Hvorfor det?
I Norge må både selger og kjøper forholde seg til en og samme (selgerens) megler. Det liker jeg ikke for det er lett å bli lurt :0)

Trond: Jeg er enig i at borettslag med lave innskudd kompliserer bildet.

Jeg er også enig i at forpliktende låneformer kan skremme potensielle kjøpere til å bli sittende på gjerdet, men det tror jeg er en effekt man ser uansett om markedet går opp eller ned.

"Snille" låneavtaler (non-recourse, som det kalles i USA) tror jeg derimot kan bidra til å forsterke svingningene. I oppgangstider blir dette en slags opsjon for marginale boligkjøpere uten vesentlig egenkapital. Fortsetter oppgangen, kan man raskt bygge seg opp en hyggelig egenkapital. Snur markedet ned, så går man sin vei.

I dårlige tider, som nå, innser disse boligeierne at det vil ta svært lang tid før boligen er verdt mer enn lånet. De har gjerne lagt inn minimalt med (eller null) egenkapital, og det blir derfor svært fristende å la banken ta huset, noe som bidrar til å øke tilbudet og senke prisene. Spesielt siden lånene ofte har høy rente etter at "lokkeperioden" er gått ut, og refinansiering ikke lenger er mulig pga. negativ egenkapital.

Mvh
Are Slettan

Carol_J: Jeg er enig i at det amerikanske systemet hvor kjøper og selger representeres av hver sin megler prinsipielt sett virker ryddigere.

Jeg er imidlertid usikker på om det i praksis har fungert bedre. Mitt inntrykk er i alle fall at det er et ganske tungt og dyrt system, samt at incentivene til å få gjennomført handler uavhengig av kjøperens interesser, ofte er blitt like fremtredende som i Norge.

Men dette kan jeg ikke nok om til å ha noen bastant oppfatning.

Mvh
Are Slettan

Hei Are,

Når du sier Case Shiller viser en vekst i US boligpriser på 200% fra 1987 til 2006, så snakker du realpriser. Er disse korrigert for KPI eller lønnsvekst?

Nominelt steg prisene 280% bare fra 1992 til 2006...mens Norge hadde 380% nominell prisvekst mellom 1992 og 2008. Faktisk også høyere enn UK nominell vekst som var 350% i perioden 92-08. Ref Case Shiller og SSB.

Karsten Johnsen:

Det jeg referte til er nominell økning. Men jeg tror kanskje vi snakker forbi hverandre. Merk at jeg skrev en ØKNING på 200%. Det betyr at prisene i 2006 er 300% av prisene i 1987.

Jeg rundet også tallet litt av fordi det nøyaktige tallet vil avhenge litt av hvilken av Case-Shiller-indeksene man ser på: 10 byer, 20 byer eller nasjonal. Men vi snakker uansett om grovt sett en tredobling, altså en økning på 200 prosent.

Mvh
Are Slettan