Are Slettan

Bolighausserne i gang igjen

Utifra historiske data så følger prisutviklingen på bolig resten av samfunnets prisstigning. Nå var markedet tidlig på 90-tallet underpriset etter et kraftig fall 87-91, og etter langsiktig trendkurve var ikke fallet tatt igjen før i 2001/02. Problemet er at all oppgang fra 2002 til 07 er vanskelig å forklare. Og nå har jo prisene gått noe ned i snitt, i deler av markedet har endog prisene gått endel ned. Å hevde forsatt 10% økning i året fordi dette var normen "før" er jo rent drømmeri, og jeg skulle gjerne ha sett det teoretiske grunnlaget for Prognosesenteret for å hevde dette.

Men de er jo kjøpt og betalt av byggebransjen og meglerene, så det er kanskje ikke så rart de hausser og hausser. Det rare er kanskje at de får så mye spalteplass år etter år.

Kanskje får vi 10% økning en eller annen gang i fremtiden, men inntil da er det mer naturlig å forvente et årlig fall. Selv en nullutvkling i pris/kvm betyr i praksis et prisfall justert for inflasjon.

Nå er jeg litt lat, slik at jeg ikke orker å sjekke kildene dine, men du har sikkert lest godt nok til å svare rakst på mine spørsmål:

Når du sier null realavkastning på 100 år: er det her tatt hensyn til verdien av standardøkninger? Det var ikke mange som hadde boblebad og integrerte hvitevarer for 100 år siden...

Om dette ikke er hensyntatt i analysen, er vel konklusjonen heller at når vi justerer for standardhevinger, så har vi hatt et vesentlig fall i realprisene?

Det Prognosesenteret har rett i er at kapasiteten i byggebransjen har blitt bygd ned i løpet av det siste året. Det det kan stilles spørmål ved er aom kapasiteten er bygg ned til et nivå som ligger langt under det vi trenger og at det vil ta lang tid igjen før den er oppe på et normalt nivå.

Om boligprisene presses opp på grunn av for lav utbyggingskapasitet så vil resultatet, om økonomien funkerer normalt være at kapasiteten vil bygge seg opp inntil vi når en overkapasitet. Deretter vil det bli overskudd av boliger med et påfølgende fall. Dette fallet snakker ikke Prognosesenteret noe om, så vi må altså ha en meget kraftig underpapasitet.

En alternativ hypotese som kan lede til at boligprisene skal stige mye lenge er at byggingen blir begrenset av at politikkerne ikke gjør jobben sin. At tilstrekkelig med nybygging rett og slett blir forhindret av politikkere som er opptatt av alt annet enn av å holde boligprisene på et fornuftig nivå. Dette er faktisk en helt plausibel hypotese,som kan føre med seg at boligprisene skal stige kraftig i flere år uten av vi får et kraftig fall i enden. Boloiger blir altså gjort til et gode hvor tilgangen er begrenset også på lang sikt.

Problemet med denne hypotesen er at det egentlig ikke er mangel på byggbare områder i Norge. Boligprisene kan ikke bare stige og stige uten at folk begynner å murre mot politikkerne. På toppen i 2007 så hadde vi nådd et nivå hvor en god del mennesker hadde startet å få problemer med boligprisene. Leieprisene har en tendens til å falle senere en boligprisene og høsten 2008 hadde vi ganske kraftig murring når det gjalt leieprisene. Boligprisene er nå i underkant av 10% lavere enn toppnivået i august 2007, så det skal ikke så mye boligprisstigning til for at boligprisene nominelt sett er oppe på dette nivået igjen. Price/Rent-nivået for boliger i Norge er fortsatt historiskt lavt, så om boligprisene begynner å stige igjen så kommer de ganske raskt til å begynne å dra med seg leieprisene igjen. Om vi får en så kraftig realprisstigning som det Prognosesenteret predigerer, så tror jeg at det etter noen år vil skape en uholdbar situasjon og vi vil få en revulusjon av boligpolitikken i Norge.

http://www.oekonomi.no/2008/09/01/byggekostnaden-og-utviklingen-i-boligprisen/

http://www.oekonomi.no/2008/08/31/innflytting-til-sydhavsøya-var/

Hva er grunnlaget ift standardjustering?

Tallene Grytten har brukt er hentet fra denne undersøkelsen utført av Øyvind Eitrheim og Solveig K. Erlandsen hos Norges Bank: http://www.norges-bank.no/upload/import/stat/historiske_data/en/hms/c9.pdf

Tallene er ikke direkte justert for kvalitet. Undersøkelsen er basert på eiendommer hvor man har gjentatte omsetninger, slik at man kan måle prisoppgangen mellom observasjonene.

Det er ulike måter å lage boligindekser på. Alle har sine fordeler og ulemper. Uansett skal man ta alle boligindekser med en klype salt. Det er mye vanskeligere å lage indekser for boligpriser enn for eksempel når det gjelder aksjer, obligasjoner eller råvarer. Det er store geografiske forskjeller, bolig er ingen ensartet vare, kvaliteten varierer, omsetningene er sporadiske, hus forfaller, bygges på, rives og bygges opp igjen, etc.

Uansett gir slike indekser en grov pekepinn om at utviklingen fra 1992 til 2007 var et historisk unntak fra normalen.

Mvh
Are Slettan

Takk for svar.

Poenget mitt var formulert som et spørsmål, men var vel egentlig en påstand:

Å sammenligne prisene før og nå tilslører en viktig underliggende faktor: kvalitetsheving. Jeg tror derfor at det er snakk om et stort realprisfall når man korrigerer for standarheving de siste årene.

Slike undersøkelser blir litt som å si:

Prisene på dagens framkomstmidler er vesentlig høyere enn de var for 150 år siden, også i reelle termer.

At hest og kjerre samtidig er byttet ut med komfortable og hurtige biler, bør i en slik påstand komme fram. For det er en viktig årsak til prisøkningen.

Det synes ikke jeg kommer fram i boligprisundersøkelser. Derfor tilslører slike undersøkelsen underliggende forhold som er verre enn de framstår.

Men folket vil bedras. Få ting fungerer bedre til å bedra folket enn inflasjon. Og derfor vil nordmenn i mange år framover tro at det alltid lønner seg å eie egen bolig.

Det er ikke så ofte jeg er enig i kommentarene dine, Are. Men denne gangen prater du veldig mye fornuft.

Vil bare legge til følgende regnestykke som viser hvor idiotisk et håp om 10% prisøkninger på boliger egentlig er. La oss forutsette at en småbarnsfamilie med 1M i samlet bruttoinntekt kjøper en leilighet til 3M. En lånebyrde på 3X inntekten. La oss også foutsette at generell lønnsvekt på 5%.

Hvis dette holder seg i 30 år, vil neste generasjon måtte kjøpe den samme leiligheten til 12X bruttoinntekt!

Veksten i bopriser er ikke en reell verdiskapning. Det er en utsettelse av regningen til neste generasjon. Enhver prisstigning ut over lønnsvekst/inflasjon vil måtte hentes inn igjen.

Pelle: Mener du å si at det vanligvis ikke er fornuft i det jeg skriver? Det stiller jeg meg totalt uforstående til :-)

Regnestykket ditt er en god illustrasjon på at 10 prosent i året over annet enn kortere perioder rett og slett ikke er mulig.

Mvh
Are Slettan

Standardheving kommer inn under vedlikehold. Vedlikehold betyr ikke at man bytter ut et vindu fra 1950 med et likt vindu. Det betyr at man bytter ut med et vindu som er av tilsvarende relativ kvalitet som det opprinnelige: billig, med billig, dyrt med dyrt. Dette er stort sett, ettersom standarden i høy grad bestemmes av beliggenheten. Unntak kan f. eks. være et område som Grunerløkka, som har mye høyere status enn for bare 30 år siden.

Bra artikkel Are - det er oppsiktsvekkende hvor mye spalteplass Senneset og de øvrige boligmarkeds"hauserne" fremdeles får. Godt å få litt mer realistiske tall på bordet.

Ellers synes jeg denne artikkelen i Morgenbladet gir et morsomt skråblikk på den boligdrømmen som driver markedene:

http://www.morgenbladet.no/apps/pbcs.dll/article?AID=/20090116/OAKTUELT/173061701

Krølle: Du misforstår i forhold til innholdet i de økonomiske realitene, selv om heving til tidsriktig standard kan være vedlikehold i skatte- og regnskapslovens forstand.

For å ta eksemplet ditt:
To leiligheter fra 1950 ligger vegg i vegg, er like store og har ellers identiske kvaliteter, med ett unntak: i den ene er ettlagsvinduene fra 1950 fremdeles i bruk og i god stand ift 1950-standarder, mens det i den andre ble byttet til trelags isolerglass 2008, noe som reduserer energikostnaden betraktelig.

Hvilken vil du som kjøper betale mest for?

Hvis du mener den med nye vinduer, er du enig med meg om at en realprisvekst på 0 % i boligmarkedet over så lang tid i realiteten er et fall i realpriser korrigert for standardheving.

Mener du den med gamle vinduer er like mye eller mer verdt, vil jeg anbefale å leie framover:-)

Og standard har ikke noe som helst med beliggenhet å gjøre. Et boblebad er et boblebad, om boligen ligger på Løkka eller i Kautokeino. Grunnen til prisforskjeller mellom områdene er som du sier områdets popularitet. Det dreier som om tomteverdi, ikke verdien av selve bygget. Om det skulle være noen forventet sammenheng mellom standard og beliggenhet, ville jeg satset på at standarden på landet er høyere, på grunn av at lavere tomtepriser gir folk større rom for dyre løsninger i selve boligen.

Du misforstår hva vedlikehold er. Leiligheten med vinduer fra 1950 er dårlig vedlikeholdt selv om de opprinnelige vinduene er i god stand.

Ettfagsvinduer var dyre på 1950-tallet, men er langt billigere i realpris i dag. Derfor har leiligheten hatt en negativ realprisvekst.

Når man regner f. eks. 10% vedlikeholdskostnader per år, regner man med at den relative standarden opprettholdes, ikke at man bare opprettholder 1950-standarden.

Dette reflekteres i skattelovgivningen, men også i ethvert budsjett og regnskap som har med bolig å gjøre. Det man regnskapsmessig legger i begrepet "vedlikehold" er altså forskjellig fra hva man tenker konkret. Derfor faller standardheving under vedlikehold.

Standard har korrekt ikke noe med beliggenhet å gjøre. Men den typiske relative standarden man har funnet i f. eks. Holmenkollen har ikke endret seg så mye i de siste 100 årene. Et hus har også en tidstypisk standard som avviker fra en hybel. Det gjør at man kan sammenligne relativ standard på samme bolig over tid.

Krølle: og da har du understreket hele poenget mitt.

Når det er vanlig å inkludere standardheving i vedlikehold, blir det en tilsløring av det reelle innholdet. Jeg vet godt det gjøres slik, men mener det gir et feil bilde av realitetene, særlig når man skal sammenligne med andre produkter, som en fornuftig investor vil gjøre i sine vurderinger av hva han skal kjøpe. Jeg misforstår ikke hva vedlikehold er, jeg er uenig i en definisjon som tilslører de underliggende økonomiske realitetene.

Om strømprisen stiger med 5 % mellom to år og inflasjonen har vært 2 %, kan man enkelt konludere med at realprisveksten er cirka 3 %. Om leligheten min endres i verdi med de samme tallene, men der jeg samtidig har oppgradert til tidsriktig standard, kan det være at f.eks. realprisveksten er 1,5 % og faktor knyttet til standardheving er 1,5 %, eller endog at standardheving utgjør 5 % og at det har vært er realprisfall på 2 %. For å kunne skille mellom prisvekst innen forskjellige områder, er man helt avhengig av å korrigere for standardfaktorer. Forskjellige type produkter har forskjellig utvikling i standard over tid og noen er så ensartede at de ikke endres i det hele tatt. For å kunne gjøre en sammenligning av dem, må det derfor foretas en dekomponering som viser de økonomiske realitene, ikke bare hvordan det er vanlig å gjøre ting. Hvis ikke blir sammenligningsgrunnlaget veldig feil.