Are Slettan

Gambler du med flytende rente?

Svein Gjedrem mener flere bør vurdere fastrente. (Foto: Scanpix)

Flytende rente er spekulasjon, sier sentralbanksjefen. Nei, fastrente er spekulasjon, sier redaktør.

Sentralbanksjef Svein Gjedrem har flere ganger tatt til orde for at flere bør binde renten på boliglånet, i alle fall på deler av gjelden, nå sist i Dagens Næringsliv, hvor han uttrykker bekymring over at svært få nå velger fastrente:

- Det kan tolkes som at mange spekulerer i at flytende rente kan gi en lavere rente over lånets løpetid. Men det er en spekulativ beslutning, og det er en risikofylt beslutning. For de kortsiktige rentene vil kunne variere mye, og kan periodevis bli svært høye.

Dette har fått redaktør Tom Staavi i Dine Penger til å reagere. I en kommentar skriver han:

Nei, Gjedrem, det er fastrente som er spekulasjon.

Staavis poeng (og det er flere som har påpekt dette) er at dagens pengepolitikk innebærer at renten normalt bare vil være høy når det er gode tider, mens den vil bli kuttet hvis økonomien går dårlig. Staavi skriver:

Renten er høy når norsk økonomi går så det suser, arbeidsledigheten nærmer seg null og lønningene stiger mer enn normalt. Da vil inflasjonen være (eller true med å bli) høy. Og da tåler privatøkonomien til den enkelte at renten på lånet svir mer enn normalt.

Renten er lav når økonomien surner, arbeidsledigheten stiger og lønnsveksten er lavere enn normalt. Da vil inflasjonen være (eller true med å bli) for lav. Og da trenger privatøkonomien til den enkelte en lavere rente.

Nyanser
Det Staavi skriver er slett ikke feil, men etter min mening litt for lite nyansert.

For det første er det ikke gitt at din privatøkonomi svinger i takt med økonomien som helhet. Noen av oss får problemer også i gode tider, mens renten er høy.

For det andre er sammenhengen mellom rentenivået og folks privatøkonomi heller ikke så enkel selv når man holder seg til makronivået.

For eksempel: I perioden 2000 til 2002 lå lånerenten grovt sett rundt 8 prosent. Samtidig lå prisveksten på 2-3 prosent, slik at realrenten var 5-6 prosent. Det skjedde mens arbeidsledigheten var økende, og faktisk høyere enn nå, når realrenten på boliglån er null.

Går vi lenger tilbake, finner vi enda mer ekstreme utslag. På begynnelsen av 1990-tallet var renten opp mot 15 prosent mens inflasjonen var 3-4 prosent. Realrenten var altså over 10 prosent. Samtidig steg arbeidsledigheten opp mot 6 prosent, det høyeste nivået i moderne tid, og boligprisene var nær halvert fra toppen på 1980-tallet. Mange ble tvunget til å selge boligen med store tap.

Til det siste eksempelet kan man innvende at det skjedde under et annet pengepolitisk regime. Norges Bank forsøkte den gang å holde oppe kronekursen, og middelet var høye renter.

Men også utover på 1980-tallet hadde man svært høye nominelle og reelle renter, både i Norge og andre land, ettersom man forsøkte å kvele den kraftige inflasjonen som hadde bitt seg fast på 1970-tallet.

Her finner du en oversikt over renter og inflasjon siden 1950-tallet.

Undervurderer usikkerhet
Mitt poeng er: Jeg synes Staavi og andre forsvarere av flytende rente undervurderer usikkerheten, både den som ligger i at den enkeltes økonomi avviker fra Norges økonomi og den som ligger i at noe helt uventet skjer, noe som også kan forandre Norges Banks rentepolitikk.

Når det gjelder det siste, skal man huske at vestlige land for tiden driver med det største økonomiske eksperimentet på lange tider. For å stimulere økonomien kjører flere land store underskudd på statsbudsjettene, samtidig som renten holdes nær null.

Hva blir konsekvensen av dette? Svaret vet vi rett og slett ikke. Men det er åpenbart en mulighet for at vi om en stund får en inflasjon som løper løpsk, og som igjen krever den samme, beske medisinen som på 1980-tallet: Svært høye renter, både nominelt og reelt. Man kan gjerne mene at det er liten fare for at det skjer, men umulig er det ikke.

Fastrente er en forsikring mot slike ekstremutslag. Dette er spesielt viktig hvis man har relativt mye gjeld.

Kombinasjon ofte best
Når det er sagt, tilsier teori og erfaring at flytende rente over tid vil være billigere enn fastrente, i alle fall så lenge du er årvåken og bytter hvis banken din ikke lenger er konkurransedyktig på lån. En annen fordel med flytende rente er fleksibiliteten: Du kan betale ned ekstra på lånet hvis du får tilgang til en slump penger.

Alt i alt synes jeg likevel flere enn i dag burde vurdere å binde renten på deler av lånet, og da primært med lang binding, for eksempel ti år. Men samtidig er det lurt å beholde flytende rente på en del av lånet slik at man har fleksibilitet når det gjelder ekstra avdrag.

Få denne bloggen som RSS-feed
Få NA24s nyhetsbrev som e-post
Følg meg på Twitter

Mange gode poenger her. Banken tar seg godt betalt for fastrente. Og historiske tall viser at det på sikt lønner seg med flytende rente. Så spørsmålet er, hvem tar gamblingen, du eller banken og hvem tar den medfølgende gevinsten?

Man kan nesten tro at sentralbanksjefen synes denne gamblingen er uheldig, men dette stemmer bare for de med mest anstrengt økonomi og mest usikre jobber. For alle andre lønner det seg med flytende rente.

En annen ulempe med fastrente er at du "gifter deg" med banken din. Dette er en egen erfaring jeg gjorde da jeg for endel år tilbake fikk omgjort deler av huslånet til fastrente. Det å løse ut en fastrenteavtale viste seg vanskelig og for dyrt å gjøre i praksis. Ergo er man for alle praktiske formål ganske sterkt bundet til sin bank. Så tenkt nøye over dette før du inngår en slik avtale. Spesielt hvis du egentlig har god råd, men du bare gjør dette "for sikkerhets skyld" slik jeg gjorde i mitt tilfelle. For min del var dette et tapsprosjekt.

Vel, Gjedrem har nok rett i at flere burde velge fastrente, ettersom det jo er en del som har en relativt skral økonomi.

Å kalle flytende rente for gambling er jo derimot bare tøys. Ved fastrente betaler man en (tross alt) relativt lav forsikringspremie for forutsigbarhet. Og det er vel stort sett det.

Meget bra!

Om en bruker lange nok tidserier finner en at fast og flytende rente er like lønnsomt og inneholder like mye risiko. Men de inneholder forskjellig risiko.

Dermed er strategien en diversifiseringsstrategi hvor en har noe av lånet sitt i flytende rente og noe i fast rente. Forskning fra Sverive viser at de beste rådgiverne anbefaler nettopp dette. Norske banker bør tenke på dette å gjøre denne typen produkter mer tilgjengelig for folk.

.

"Om en bruker lange nok tidserier finner en at fast og flytende rente er like lønnsomt og inneholder like mye risiko. Men de inneholder forskjellig risiko."

HÆ?

Dette er to korte setninger hvor man har klart å klemme inn etpar faktafeil, forvirring om begreper (lønnsomhet, risiko) samt en motsigelse helt på slutten. Ikke dårlig på en fredag ;-)

Eg er samd i det Slettan legg fram, og ynskjer å tilføye eitt poeng. Dersom bustad skal vera ei langsiktig investering, slik mange hevdar, er det eit poeng at denne sokalla investeringa også finansierast langsiktig; med langsiktige renter. Særleg viktig vert dette dersom ein driv utleigeverksemd, der leigeavtalane oftast er av langsiktig karakter.

En hjemmesnekret løsning kunne jo være å inngå flytende rente avtale med banken, men sette av et beløp tilsvarende det som går utover flytende rente på egen bankkonto.

Fordeler:
* Du betaler ikke banken for risikotillegget ved fastrente
* Du casher inn gevinsten hvis flytende rente holder seg under fast rente
* Du bygger opp en personlig buffer hvis flytende rente skulle stige utover det privatøkonomien din vanligvis ville taklet

Ulemper:
* Du binder opp penger i bankkontoen til lavere rente enn den du betaler på lånet

Så summert beholder du lønnsomheten til flytende rente over tid samtidig som du kan takle personlige svingninger i din personlige økonomi. Binding av penger til lav rente gjøre kanskje at mange vil foretrekke å betale ned på lånet i stedet siden lånerenten er høyere enn bankrenten, men da får man ikke samme likviditetsreserve i dårlige tider.

Hva skjer hvis man selger boligen og vil kvitte seg med fastrentelånet ? Må vel da betale seg ut av avtalen. Fastrente er en dårlig deal.

Poenget med aa binde renta naa er at ogsaa den faste renta er relativt lav (rundt 5-6 prosent for 10 aar). Mest sannsynlig vil du tjene litt paa aa velge flytende rente, men muligheten for aa tape mye er trolig stoerre en muligheten for aa tjene mye.

"For eksempel: I perioden 2000 til 2002 lå lånerenten grovt sett rundt 8 prosent. Samtidig lå prisveksten på 2-3 prosent, slik at realrenten var 5-6 prosent. Det skjedde mens arbeidsledigheten var økende, og faktisk høyere enn nå, når realrenten på boliglån er null.
"
Ja, men Svein Gjedrem er en toppbyråkrat med (selvfølgelig) en meget godt utviklet og følsom politisk antenne. Han vet at han ikke tåler en repitisjon av den kritikken han fikk for treg rentenedsettelse i 2002. 50 000 industriarbeidsplasser gikk visstnok tapt i følge LO. Han forholder seg dessuten til et politisk oppnevnt styre.

Så, er det sannsynlig at det skjer igjen, i hvert fall så lenge Gjederem fortsetter?

Hva med faktumet at det "vanligste å gjøre" i de fleste europeiske land er å bruke fastrente?

Toskete og uverdig uttalelse fra sentralbanksjefen. Man låner ikke mer enn hva man tåler med en svingende, flytende rente. Grunnen til at bankene tilbyr fast rente er at de tjener mer på det fordi de da kan få folk til å låne mer pga. falsk trygghetsfølelse. Man får ingen ting gratis av banken. d e n d a s

Hvordan kan man vite at ikke man har lånt mer enn man kan tåle, når det nesten ikke er noen grense for hvor høy en flytende rente kan bli? De færreste tåler 20% rente, som den har vært oppe i før.

Hvor mye man skal låne er det ikke bankene som bestemmer. Alle som tar opp lån greier å betale sine avdrag uten problemer etter deopplysninger man gir til banken. Men er man så dum å ta opp masse forbrukslån i etterkant så ikke skyld på bankene, det er for dumt. Ta ansvar for hva man selv gjør. De som kommer i uføre grunnet andre konflikter er det alltids hjelp for. Bankene spiser deg ikke opp.