Overraskende bolighopp
Foto: Nettavisen
Blåser Norges Bank opp en ny boble?
Tirsdag kom ny statistikk fra eiendomsmeglerbransjen, og den viste at boligprisene sesongjustert steg med 1,3 prosent fra april til mai. Prisene har dermed økt i hele vår og ligger nå bare 4 prosent under toppen fra august 2007.
Les mer hos NA24: Så mye mer er boligene verdt
Fra bunnen i desember har de sesongjusterte prisene steget med 7 prosent.
Litt overrasket
Jeg må si jeg er litt overrasket over den raske og entydige oppgangen i vår, spesielt hvis den fortsetter i månedene fremover.
Fallet de siste par årene kom etter en periode på femten år med årlig boligprisoppgang rundt 10 prosent. Dette er en historisk lang og kraftig opptur. Mot slutten var det klare bobletendenser i markedet, med elleville budrunder, spekulative kjøp av uferdige leiligheter for videresalg, lavinnskuddsleiligheter og slepphendt bankhåndverk.
Skal vi virkelig dit igjen allerede nå?
Kanskje kan man til en viss grad se vårens oppgang som en naturlig rekyl etter at bankene skrudde igjen kranen sist høst. I tillegg er nordmenn flest bare mildt rammet av nedturen i verdensøkonomien, og kanskje mildere enn mange fryktet sist høst. Nylig kom det tall som viste en uventet opptur for detaljhandelen.
Lønnsveksten har vært sterk de siste årene. Arbeidsledigheten øker, men er fortsatt lav. Det er riktignok ventet at ledigheten vil fortsette å øke utover i år, så det kan komme til å tynge boligmarkedet mer enn i vår.
Nesten gratis penger
Men hovedgrunnen til vårens boligoppgang må uansett være å finne på Bankplassen i Oslo. Der har sentralbanksjef Svein Gjedrem bråkuttet styringsrenten til 1,5 prosent. De beste flytende boliglånene ligger nå like over 3 prosent. Når man tar hensyn til prisveksten, betyr det at det nesten er gratis å låne penger.
Siden de aller fleste i Norge har flytende rente på boliglånene, slår sentralbankens renteendringer kraftig inn på folks rentekostnader.
Norges Bank bruker ikke renten primært for å styre boligmarkedet. Rentekuttene er gjort for å dempe nedturen i norsk økonomi generelt.
Men hvis boligprisene fortsetter å skyte i været slik de har gjort i vår og passerer toppen fra 2007, vil stadig flere begynne å spørre om renten nå er for lav. En ny boligboble er neppe noe Norges Bank ønsker seg..
Få denne bloggen som RSS-feed
Få NA24s nyhetsbrev som e-post
Følg meg på Twitter
Hardere boligskatt?
Foto: Scanpix
Utvalg med brannfakkel.
Onsdag mottok regjeringen utredningen fra det såkalte Fordelingsutvalget.
Utvalget har sett på utviklingen i økonomiske forskjeller og hvilke tiltak som eventuelt kan bidra til å utjevne disse.
En rekke temaer behandles. Ett av de mer kontroversielle er trolig hardere beskatning av bolig. Dette er en het potet i politikken, og dens skal være modig som går inn for skjerpet boligskatt.
Særbehandles
I dag behandles boliger svært gunstig i skattesystemet. Skatt på fordel ved å bo i egen bolig ble fjernet i 2005, renteutgiftene gir fradrag, formuesberegningen er ekstremt lav (ofte 15-20 prosent av reell verdi), og gevinst ved salg av egen bolig er skattefri. Kommunal eiendomsskatt finnes i noen kommuner, men ikke i andre.
Alt dette bidrar til å gjøre det mer attraktivt å eie enn å leie bolig, sammenlignet med et system hvor bolig blir beskattet som annen formue. Det har etter alt å dømme også bidratt til at boligprisene er høyere enn de ellers ville vært og til at det er investert mye, kanskje for mye, i bolig.
Mange land behandler bolig gunstig i skattesystemet fordi man mener det er et samfunnsmessig gode at mange eier egen bolig.
Argumenter for og mot
Det finnes argumenter både for og mot dette. Bladet The Economist hadde nylig en god gjennomgang av argumentene på begge sider. Bladets konklusjon er at fordelene er mindre enn man har trodd og ulempene større.
På fordelssiden er det vanlig å regne med at en stor andel boligeiere gir en positiv effekt for lokalmiljøet. Man vedlikeholder boligen bedre hvis man eier den, og den som eier egen bolig er mer opptatt av hva som skjer rundt seg og mer villig til å engasjere seg.
I tillegg er boligkjøp for mange den viktigste formen for sparing. Gitt at man betaler på lånet og boligprisene over tid stiger, bygger de fleste over tid opp en hyggelig egenkapital. Man kunne leid og i stedet aktivt investert i andre ting, men i praksis er nok betaling av boliglån en form for automatisk sparing som er lettere å gjennomføre for folk flest.
Ulemper
Men det finnes ulemper også. For den enkelte er et belånt boligkjøp risikabelt. Økt rente kan ødelegge privatøkonomien. Hvis lånet utgjør en stor del av kjøpesummen, kan egenkapitalen fort gå tapt, og man kan endog bli sittende igjen med restlån ved et salg.
Fordelingmessig er det betenkelig at skattefordelen ved egen bolig i størst grad går til dem som har relativt god økonomi fordi disse i større grad eier egen bolig.
For samfunnet er det også en økonomisk ulempe at folk blir mindre mobile og mindre villige til å flytte til et sted hvor arbeidsmarkedet er mindre når de eier bolig enn når de leier.
Skattefavorisert overinvestering i bolig bidrar også til at det blir investert mindre i andre ting, som kunne vært mer lønnsomt for samfunnet.
De gunstige skattereglene bidrar og til at boligprisene blir høye og til å forsterke lotteripreget, hvor tidspunkt for kjøp av bolig i stor grad avgjør de økonomiske utsiktene for mange.
Vanskelig sak
Boligskatt er et vanskelig spørsmål, både økonomisk og politisk. Jeg tror de sosiale fordelene ved at mange eier egen bolig er store, og kanskje vanskelige å fange opp i økonomiske modeller. Jeg tror også at mange som i dag har bygd opp egenkapital i bolig ikke ville gjort det samme hvis de leide bolig.
Men samtidig har de kraftige svingningene i boligprisene de siste årene gjort at ulempene er blitt tydeligere.
Jeg har tidligere skrevet at jeg er skeptisk til hardere boligskatt, av to grunner:
For det første fordi jeg tror dagens regjering fort vil bruke dette som et grep for å øke det samlede skattenivået for store grupper fordi man ikke kompenserer fullt ut med andre skattelettelser. Jeg mener det norske skattenivået er mer enn høyt nok.
I tillegg vil en brå omlegging føles urettferdig for de mange som basert på dagens skattesystem har størstedelen av formuen i egen bolig. Bolig er ikke som aksjer eller banksparing. Du kan ikke selge et par kvadratmeter for å betale den økte skatteregningen.
De siste årene har likevel vist stadig tydeligere at overinvestering i bolig ikke er noe staten bør oppmuntre gjennom skattesystemet.
Et bredt politisk forlik om en moderat og gradvis økning av boligbeskatning, kombinert med garanterte kutt i andre skatter eller avgifter, er neppe noen dårlig idé.
Men noen politisk vinnersak i et valgår er det neppe.
Oppdatering:
Forslaget møter motbør
Få denne bloggen som RSS-feed
Få NA24s nyhetsbrev som e-post
Følg meg på Twitter
Hyggelige boligtall
Det er ikke lenger like iskaldt i boligmarkedet. (Foto: Scanpix)
Kanskje, kanskje er boligmarkedet stabilisert.
Onsdag kom det tall som viste at boligprisene i Norge steg 0,1 prosent fra februar til mars. Tar man hensyn til normale sesongsvingninger, blir dette en nedgang på 0,2 prosent. I praksis betyr det et flatt marked.
På grunn av oppgang i januar og februar er prisene ved utgangen av første kvartal rundt 3,5 prosent høyere enn ved nyttår når man tar hensyn til normale sesongsvingninger (rundt 7,5 prosent uten sesongjustering). Det hadde nok de færreste trodd slik verden har sett ut vinter.
- Før inngangen av året spådde vi et fall i boligprisene på 10 prosent. Det kommer ikke til å skje. Første kvartal har gått mye bedre enn noen spåmenn trodde, og det er da rart om vi holder fast ved våre estimater, sa leder Christian Dreyer i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) til NA24.
Vil arbeidsmarkedet tynge?
Det er all grunn til å regne med at det er de kraftige rentekuttene fra Norges Bank som har satt fart i boligmarkedet de siste månedene.
Mange eksperter tror imidlertid at den forventede økningen i arbeidsledigheten utover øret igjen vil sette boligprisene under press. Det høres rimelig ut, men slike sammenhenger er sjelden så enkle som man tror. Da forrige topp i ledigheten ble nådd i 2003 og 2004, viste boligprisene likevel kraftig oppgang, ifølge statistikken.
I praksis er det ingen som vet hva som vil bety mest for boligprisene utover året: Ekstremt lav rente eller økende arbeidsledighet.
Viktig for folk flest
Bolig er svært viktig for økonomien til folk flest. Det er den desidert største investeringen de fleste av oss gjør, og den er i mange tilfeller høyt belånt. noe som øker risikoen. Mange har de siste årene tatt altfor store privatøkonomiske sjanser i boligmarkedet.
Det beste som kan skje nå er at vi får et boligmarked som er flatt, eller bare moderat opp eller ned resten av året, og gjerne lenger fremover. Det vil forsterke den nye edrueligheten som nå har kommet inn i markedet det siste året, uten at det skaper ytterligere problemer for altfor mange boliglåntagere.
Vi trenger ikke en ny runde med overoptimistisk boligspekulasjon. Men det er heller ingen grunn til å ville seg så vondt at boligprisene virkelig raser, og skaper enda kraftigere negative ringvirkninger for hele økonomien.
Få denne bloggen som RSS-feed
Få NA24s nyhetsbrev som e-post
Lyspunkter for bolig i USA
Boligmarkedet i USA har vært et sorgens kapittel. (Foto: Scanpix)
Stirrer du lenge nok, kan du øyne bedring i det amerikanske boligmarkedet.
Det var i det amerikanske boligmarkedet vi først så det som ble en subprimekrise, så en boliglånskrise, en kredittkrise, en finanskrise og til slutt en økonomisk krise i hele verden.
Siden toppen i 2006 har det amerikanske boligmarkedet falt, falt og falt. Det trekker den amerikanske økonomien nådeløst nedover, og denne er fortsatt verdens desidert største. Så dette er et globalt problem.
Derfor er det mange som leter etter lyspunkter i det amerikanske boligmarkedet. Og de siste ukene har vi faktisk sett en viss bedring. I første omgang kan vi håpe at farten i nedturen avtar, og kanskje ser vi de første tegnene til en utflating.
Mindre dårlig
- Onsdag kom tall som viste at salget av nye boliger i februar tilsvarte en årlig takt på 337.000 enheter i februar, opp fra 322.000 i januar. Aktivitetsnivået er elendig, men altså litt mindre elendig enn i januar.
- Tirsdag ble det kjent at boligprisene steg 1,7 prosent fra desember til januar på sesongjustert basis. Men, og det er et stort men: Dette gjelder bare boliger som er finansiert gjennom de statlig kontrollerte boliglånsbankene Fannie Mae og Freddie Mac, og dermed ikke subprimelån eller spesielt store lån. I pressemeldingen påpekes det også at en del, men ikke hele, oppgangen kan forklares av variasjoner i hvilke områder som har hatt mye omsetning (statistisk støy, med andre ord). Prisene er dessuten 6,3 prosent lavere enn 12 måneder tidligere. Likevel: Det kan se ut som prisene er i ferd med å flate ut.
- Mandag kom tallene for omsetning av bruktboliger. Omsetningen i februar tilsvarte en årstakt på 4,72 millioner, opp fra 4,49 millioner i januar. Omsetningen av brukte boliger har hele tiden holdt seg bedre enn nyboligsalget, men mye av det som omsettes går på tvangssalg. Likevel er det tross alt et godt tegn at det finnes kjøpere.
- I forrige uke ble det kjent at antallet påbegynte boliger og antallet byggesøknader økte klart fra januar til februar. For boligprisene isolert sett er jo ikke økt tilbud positivt, men for aktiviteten i økonomien generelt er det et godt tegn.
Disse tallene ligger fortsatt på lave nivåer, og de svinger mye fra måned til måned. Men alle var samtidig klart bedre enn markedets (lave) forventninger.
Den nesten testen kommer tirsdag. Da offentliggjøres boligindeksen Case-Shiller Home Price Index for januar. Dette er den indeksen som følges tettest, og den omfatter også boliger finansiert med uortodokse lån.
Lave renter
Hvis det viser seg at boligmarkedet i USA nå er i ferd med å nå bunnen, har det åpenbart sammenheng med rentenivået. Styringsrenten i USA er null, og gjennom andre tiltak har sentralbanken også presset ned de lange boligrentene.
Onsdag ble det kjent at den gjennomsnittlige renten på boliglån med 30 års fastrente, en standard i USA, nå har falt til 4,63, det laveste nivået i moderne tid.
Ingenting tyder på snarlig oppgang i boligprisene i USA. Til det er det altfor mange usolgte boliger på markedet og den generelle økonomien er for svak. Men for verdensøkonomien vil det være en stor fordel om boligfallet i det minste bremser opp og vi gradvis får en utflating.
Med litt optimisme kan vi si at det skjer nå.
Få denne bloggen som RSS-feed
Få NA24s nyhetsbrev som e-post
Bolighausserne i gang igjen
Kjell Senneset spår ny boligopptur. (Foto: Henning Aarset, NA24)
Blir det glade dager i boligmarkedet?
Nå blir det snart opptur igjen i boligmarkedet, ifølge Kjell Senneset i Prognosesenteret. Og når markedet snur kan vi igjen få flere år med 10 prosent årlig økning i boligprisene, skriver Finansavisen.
Senneset viser til den lave nybyggingen, som han tror fortsetter utover våren. - Rekylen for boligprisene blir på 10 prosent årlig, eller mer, om vi får rett i forhold til bunnen i boligbyggingen, sier Senneset til avisen.
Jada, før eller siden får vi et nytt år med 10 prosent oppgang i boligprisene. Men slike spådommer er lite verdt. Det er verdt å huske at Senneset så sent som i desember 2007 spådde at prisene skulle stige også i 2008. Fasiten viser at den foreløpige toppen, som kom sommeren 2007, da allerede var passert.
Femten fantastiske år
Fra bunnen i 1992 til toppen i 2007 ble norske boligpriser i snitt mer enn firedoblet. Den årlige prisveksten var rundt 10 prosent, altså det samme som Senneset nå ser for seg.
Når en slik oppgang i boligprisene kombineres med moderat inflasjon og rente, betyr det at mange nordmenn har bodd gratis. Mange har endog fått betalt for å bo. Effekten forsterkes av at bolig skattemessig sett er ekstremt gunstig i Norge. Jo dyrere og fjongere bolig, jo mer tjente man. Det var en gratis lunsj, og den varte lenge.
Den varte så lenge at stadig flere ble lettere bedugget og kjøpte boliger de ikke burde kjøpt, enten vi snakker om subprimelån i USA, uferdige boliger beregnet på videresalg eller lavinnskuddsleiligheter i Norge.
Hva er normalt?
Men normalt får du ingen gratis lunsj, heller ikke i boligmarkedet, og det er ikke bra hvis folk blir sittende igjen med inntrykk av at 10 prosent oppgang i boligprisene er et normalnivå som vi nå raskt skal tilbake til.
Over en lengre periode vil neppe boligprisene stige mer enn folks inntektsnivå. Internasjonale undersøkelser tyder på at boligprisene over lang tid stiger noe mer enn de generelle konsumprisene, men ikke mye, og slike tall blir kraftig påvirket av korte perioder med sterk oppgang (som de femten årene frem til 2007). I lange perioder beveger boligprisene seg omtrent som den generelle inflasjonen.
I dette notatet har NHH-professor Ola Grytten sett på den langsiktige boligprisutviklingen i Norge justert for inflasjon. Utviklingen preges av den kraftige oppgangen fra 1992, men selv med denne, er den årlige boligprisoppgangen bare rundt 1 prosentpoeng over inflasjonen - og frem til midten av 1990-tallet var ikke boligprisveksten de siste hundre årene høyere enn inflasjonen. Null realavkastning på hundre år, det er det neppe mange som ser for seg i dag.
Det ville vært nyttig hvis eksperter som Senneset var tydeligere på hva folk kan forvente som normal prisoppgang i boligmarkedet, for mye tyder på at folk overvurderer avkastningen i boligmarkedet. Det kan ha flere grunner. En åpenbar er den lange oppgangsperioden fra 1992 til 2007. Den sitter fortsatt friskt i minnet.
En annen er fall i pengeverdien. Boliginvesteringer er ofte langsiktige, og på grunn av inflasjonen er det lett å bli lurt til å tro at gevinsten er større enn den faktisk er.
I tillegg har man lett for å fortrenge de betydelige kostnadene til vedlikehold og oppgradering. Mange glemmer også avdragene og rentene som er betalt underveis.
Middels best
Panikk og boligkrakk er ikke ønskelig. Men det er heller ikke bra at folk tror på drømmeavkastning i boligmarkedet.
Det beste er at du kjøper bolig hvis du er i en stabil livssituasjon med ryddig økonomi, har relativt lang tidshorisont på kjøpet, og virkelig ønsker å eie egen bolig.
Da kan du forvente at det over tid koster deg mindre å eie bolig enn å leie, men når du regner med renter og vedlikehold kan du du ikke forvente å tjene penger på å bo.
Få denne bloggen som RSS-feed
Få NA24s nyhetsbrev som e-post
Hvor mye skal boligprisene falle?
Boligmarkedet i USA har enkelte trekk man ikke finner i Norge (Foto: Scanpix)
Det er bare å se på USA. Eller?
I dag, mandag, kommer boligpristallene for februar. Mange lurer på om en oppgang i januar representerer et brudd på den negative trenden eller ikke. Så langt har norske boligpriser i snitt falt med rundt 10 prosent fra toppen i 2007, ifølge januar-rapporten.
Boligboblen sprakk først i USA, og i dette landet har prisene fra en topp i 2006 falt nesten 27 prosent, ifølge S&P500/Case-Shiller U.S. National Home Price Index. Alt tyder på at fallet fortsetter. I USA omsettes det futurekontrakter basert på boligprisene, og disse indikerer at markedet tror prisene vil fortsette å falle markant i minst et år til før bunnen er nådd. Vi snakker fort om 40 prosent ned fra toppen, kanskje en halvering hvis man inflasjonsjusterer.
Pessimister ser gjerne for seg at prisene i Norge vil følge etter de amerikanske, med rundt et års etterslep, og at vi dermed bare har sett begynnelsen på nedgangen.
Både i Norge og i USA så vi fra 1990-tallet en voldsom oppgang i boligprisene, i forholdstallet mellom boligpriser og husleie og i folks gjeldsnivå. Sånn sett er bildet ganske likt.
Forskjeller
Det kan godt tenkes at boligprisene i Norge følger den amerikanske trenden videre nedover, men når man sammenligner det norske og det amerikanske markedet, er det verdt å merke seg noen viktige forskjeller i måten boliglån fungerer på.
Som mange har fått med seg, er amerikanske boliglån i økende grad blitt pakket sammen og videresolgt som verdipapirer. I tillegg er mange av lånene blitt solgt av uavhengige låneformidlere.
Dette systemet utartet til råsalg av uegnede lånetyper til lite kredittverdige kunder.
Så har vi åpenbart sett eksempler på dårlig bankhåndverk også i Norge. Spesielt kan det se ut som det har vært mye rart i markedet for lavinnskuddsleiligheter. Men det er grunn til å tro at banker som selv har stått for lånene og som regnet med å bli sittende med dem på egne bøker, jevnt over var noe mer forsiktige enn det vi har sett i USA.
«Jingle mail»
Det er også betydelige forskjeller på selve lånene.
Hvis du i Norge selger boligen din for mindre enn lånets verdi, skylder du resten, og du kan forvente at banken gjør alvor av å kreve inn pengene.
I USA er dette langt mer uklart. I mange tilfeller har ikke banken rett på annet enn boligen, selv om denne er verdt mindre enn lånet. I andre tilfeller har banken i prinsippet rett til å forfølge låntageren, men i praksis er dette så kronglete at effekten stort sett blir den samme: Når amerikanere ser at boligen er verdt vesentlig mindre enn lånet, slutter mange av dem å betale, venter noen måneder på utkastelse og sender så nøklene til banken - «jingle mail» kalles det. Banken dumper så boligen på tvangssalg i et allerede elendig marked.
Alt tyder på at denne effekten har forsterket fallet i USA.
Billig refinansiering
En annen forskjell på amerikanske og norske boliglån har å gjøre med rentebinding, som er svært vanlig i USA,. Hvis du tar opp et fastrentelån i Norge, opplever at det generelle rentenivået faller, og så vil ut av avtalen før rentebindingen løper ut, så må du kompensere banken fullt ut for ulempen du påfører den (overkurs).
Slik er det ikke i USA. Der kan du refinansiere et fastrentelån uten å betale overkurs. Riktignok må du betale et gebyr, så helt gratis er det ikke. Men i mange tilfeller er det vesentlig billigere enn i Norge. (Til den som synes dette høres supert ut, må det legges til at bankene selvsagt også er klar over dette og kalkulerer det inn når de setter renten på fastrentelån.)
Derfor har refinansiering av fastrentelån vært svært utbredt i USA. Mye tyder på at dette kan ha gjort låntagerne ukritiske i forhold til såkalte lokkelån, som har tilbudt en periode med lave renter før rentenivået så øker kraftig. Mange har nok tenkt at når den tid kommer, så har forhåpentligvis verdien av boligen gått opp og man kan refinansiere til et lån med bedre betingelser.
Den muligheten forsvant i praksis på grunn av det kraftige fallet i boligverdiene. Du får ikke refinansiert et lån som er større enn boligens verdi.
Mange nordmenn har utvilsomt også tatt seg vann over hodet i boligmarkedet, og bankhåndverket har i en del tilfeller sviktet. Men det er mye som tyder på at strukturen i markedet for boliglån var bedre tilrettelagt for bobleblåsing i USA.
Få denne bloggen som RSS-feed
Få NA24s nyhetsbrev som e-post
Ny boligoppgang?
Det er altfor tidlig å snakke om at boligmarkedet er i bedring. (Foto: Christian Bakken, Nettavisen)
Snudde boligmarkedet i januar?
Fredag sendte Garanti Eiendomsmegling ut sin månedlige pressemelding om priser og omsetning for januar. Tittelen var «Boligprisene opp 2 prosent», og dette førte til flere nyhetsoppslag om at boligprisene stiger (også hos NA24).
Det er nok en overoptimistisk tolkning av Garantis tall, som kommer rett i forkant av bransjens samlede tall, som presenteres klokken 11 i dag, mandag.
Opp eller ned?
Pressmeldingen fra Garanti toner ned et par negative tall.
For det første har firmaet sluttet å opplyse om endringen fra samme måned i fjor, slik det ble gjort tidligere. Det tallet er da heller ikke pent. Siden januar i fjor har gjennomsnittlig kvadratmeterpris sunket fra 20.894 til 18.878 kroner. Det er et fall på 10 prosent.
For det andre nevner Garanti at man normalt ser en sesongmessig oppgang fra desember til januar, men presiserer ikke hvor sterk denne effekten er. Imidlertid opererer bransjen i sine tall med en normal sesongmessig oppgang fra desember til januar på nær 3,5 prosent, altså klart høyere enn den faktiske økningen Garanti melder om.
Med andre ord tyder Garantis tall egentlig på en fortsatt trendnedgang på 1 prosent eller mer i januar. Det passer altså godt inn i bildet vi har sett det siste året, med en årlig nedgang på 10 prosent.
Det Garantis melding egentlig forteller er: Den markante nedgangen i boligprisene forsatte i januar.
Ikke snudd
Andre indikatorer gir heller ikke noe grunnlag for å tro at boligprisene er på vei opp igjen. Denne grafen viser at det er klart flere boliger til salgs på Finn enn for ett år siden. selv om det er store geografiske variasjoner. Den danske boligtjenesten Boliga, som nå er i prøvedrift i Norge, viser at prisantydningen fortsatt senkes for en rekke boliger som er til salgs.
Det kan godt være at trenden snart snur, men det er ingenting som tyder på at den er snudd.
Bør man kjøpe?
Betyr det at kjøperne bør sette seg tilbake på gjerdet og vente på videre fall? Ikke nødvendigvis. En positiv effekt av boligfallet kan være at folk slutter å se på bolig som et spekulasjonsobjekt for å bli rik fort. I stedet bør man vurdere edruelig om man faktisk ønsker å eie boligen sin og hvor høy boligstandard man i så fall kan og vil koste på seg.
Kjøpe bør man primært gjøre hvis man har ryddig økonomi, stabil livssituasjon og en tidshorisont på mange år. I så fall har det ikke all verden å si om boligprisene faller nye 10 prosent det neste året.
Dessuten er ikke bolig en entydig vare. Det er slett ikke sikkert du både klarer å treffe bunnen i markedet og samtidig finne en bolig som passer dine behov.
Få denne bloggen som RSS-feed
Få NA24s nyhetsbrev som e-post
Gammel fiasko blir som ny
Heikki Holmås lukker øynene for den historiske erfaringen og foreslår ny husleiereguering. (Foto: Scanpix)
Det man ikke klarer med bombing, kan man jo gjøre med husleieregulering.
I 1989 uttalte Vietnams daværende utenriksminister Nguyen Co Thach følgende
- Amerikanerne klarte ikke å ødelegge Hanoi, men vi har systematisk ødelagt byen vår med svært lave husleier.
Det kommunistene i Vietnam innså for snart 20 år siden, har dessverre ennå ikke sunket inn hos Oslo SV og Oslo Ap.
Jan Bøhler og Heikki Holmås, som er lokale ledere av henholdsvis Ap og SV, henter nå husleieregulering frem fra historiens skraphaug. Akkurat i det de siste restene av tidligere tiders husleieregulering omsider er i ferd med å fases ut, vil de to innføre en ny regulering av leienivået for alle boliger, ifølge Dagsavisen.
De to vil både ha begrensninger på hvor mye husleien kan øke og maksimal leiepris for alle utleieboliger avhengig av beliggenhet og boligtype.
Bakgrunnen er markant økning i husleiene det siste året (etter min mening fra et unaturlig lavt nivå i forhold til boligprisene).
Bred enighet
Når det gjelder husleieregulering, er det bred enighet. For å sitere årets nobelprisvinner i økonomi, Paul Krugman:
- Analysen av husleieregulering er blant de best forståtte temaene innen hele økonomifaget, og - blant økonomer, i alle fall - et av de minst kontroversielle.
Og videre: - Så godt som enhver lærebok på introduksjonsnivå inneholder et eksempel om husleiekontroll, og peker på de velkjente, negative bivirkningene for å illustrere prinsippene med tilbud og etterspørsel.
Krugman er slett ingen markedsfundamentalist, men om Bøhler og Holmås heller vil låne øre til en økonom enda lenger ute på venstresiden og nærmere Norge, kan de jo støtte seg på svenske Assar Lindbeck, som har uttrykt det slik:
- Nest etter bombing er husleieregulering den sikreste fremgangsmåten for å ødelegge en by.
Vi vet hvordan det går
Husleieregulering innebærer at prisen settes lavere enn markedspris. Vi vet av erfaring at det fører til at mange må betale penger under bordet for å komme inn på markedet.Det gunstige leienivået fører også til at folk tviholder på de regulerte leilighetene de bor i, selv når endret livssituasjon tilsier at boligen er for stor eller på andre måter lite egnet. Dette gjør det enda vanskeligere for nykommere.
Ved siden av det regulerte markedet vil det oppstå et (offisielt eller uoffisielt) marked uten regulering. Her vil prisene bli desto høyere for dem som står utenfor.
For gårdeiere blir det ulønnsomt å drive vedlikehold og oppussing, siden det er i beste fall er usikkert om man får betalt for dette. Resultatet blir forfall.
Tilbudet av nye utleieenheter vil også tørke inn fordi ingen vil bygge nytt eller bygge om for å leie ut til en kunstig lav pris.
Det er mye fornuftig politikerne kan gjøre for å bedre tilbudet av rimelige boliger. Man trenger ikke ty til de aller dummeste løsningene, som husleieregulering.
Boligsutring
Sitter man i en boligfelle når man har millioner i egenkapital?
Under tittelen «Småbarnsmoren Elin fanget i boligfella» kunne VG Nett tirsdag fortelle om sykepleier Elin Sande, som sliter med 4,7 millioner i boliglån.
- Jeg blir skvist, sier hun til VG Nett.
Riktignok skal man ha respekt for at hun subjektivt kan oppfatte det slik, men basert på de opplysningene som fremkommer i artikkelen, er det, objektivt sett, ikke mye til skvis eller boligfelle det er snakk om.
Sa nei til bud
I artikkelen fremgår det at det store lånet skyldes at Sande, som har samboer og en liten sønn, nettopp har kjøpt ny leilighet i Bærum med tre soverom til 3,9 millioner kroner.
Samtidig har hun blitt sittende med sin forrige leilighet fordi hun i september sa nei til et bud på 3,775 millioner kroner, noe som ville gitt henne en gevinst på nær 1 million kroner, tre år etter at hun kjøpte denne leiligheten. Hun sa nei fordi hun håpet på enda større gevinst, til tross for at hun de siste tre årene etter alt å dømme hadde tjent mer på boligen sin enn på å jobbe (husk at boliggevinster normalt er skattefrie).
Hadde hun solgt i september, ville altså gjelden blitt redusert til godt under 1 million, samtidig som hun sitter med den nye leiligheten til 3,9 millioner kroner. Egenkapitalen ville dermed være på hele 3 millioner kroner.
Selv om markedet har svekket seg siden september, vil hun fortsatt sitte med stor egenkapital og moderat lån, hvis hun bare biter i det sure eplet og selger den gamle leiligheten med litt mindre gevinst.
Gambling
Essensen i VG Netts sak er at man har funnet frem til en boligmillionær med stor gevinst på sin forrige bolig, solid egenkapital selv etter de siste månedenes boligfall og en gjeld som vil bli moderat når hun selger den ene leiligheten. Hun bekymrer seg nå over at hun selv har valgt å gamble for å øke gevinsten og egenkapitalen ytterligere.Det er for så vidt interessant. Det sier noe om risikovilje og grådighet i boligmarkedet. Men er det virkelig meningen at vi skal synes synd på boligmillionæren?
